合同编号：JGSWJ2180133
宁乡市行政中心三办物业管理服务合同
采购方：湖南宁乡市机关事务管理局 （以下简称甲方）
法定代表人：谢建华
地址：宁乡市玉潭街道金洲大道5段398号
联系电话： 0731—88980689
服务方：湖南建工七星物业管理有限公司 （以下简并称乙方）
法定代表人：胡红波
注册地址：长沙市天心区芙蓉南路一段788号建工新城综合办公楼515
联系电话：0731—85628988
宁乡市行政中心三办物业管理服务采购项目(编号为：NXCG-GK-201810220238)，面向社会公开招标，乙方在此次招标活动中成功中标，依据《中华人民共和国合同法》及物业管理的有关法律、法规、政策及招标文件约定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就宁乡市行政中心三办物业管理服务事宜，签订本合同，以便共同遵守。
第一条 物业基本情况
1.物业类型：机关办公区
2.座落位置：宁乡市玉潭街道一环东路
3.占地面积：11937.70㎡，建筑面积6798.80㎡
4.绿化面积：1000㎡
5.办公区基本情况：办公楼一栋6层（卫生间6套），建筑面积3954.06㎡，为宁乡市教育局、文联等单位办公场地；职工食堂一栋2层，建筑面积643.89㎡；沿街门面20空，建筑面积2200.27㎡。篮球场1个，公共卫生间1座，汽车停车位32个。主要设施设备：315KW箱式变压器1座，φ63给水管道连接市政管道，监控系统1套，摄像头37个，简易消防管道，消防栓柜11个，5站铃木电梯1台。
第二条 物业服务范围、事项
1、房屋建筑的一般性日常维护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等公共区域。
2、 公共设备、设施的运行、管理。包括消防设备设施、电梯、监控、电子显示屏、自动道闸等。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱等；高、低压配电严格按照电力部门的规章和要求操作。
4、监督和管理专业公司分别对网络、通讯等弱电设备及电梯、高低压配电、自来水等设备设施的专业维修、维保。
5、办公区内部安全保卫工作。包括：办公区范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，保安人员全方位巡查。全天侯24小时必须有保安人员全方位巡查。
6、绿地、花木、园林等的养护、修剪与管理；公共区域、服务大厅、走廊的管理。
7、 公共环境卫生清扫和保洁。包括垃圾的收集与清运，雨水井、沟、排污管道、化粪池的定期清理与疏通（不含垃圾外运费），四害灭杀，外墙5米以下日常清洗保洁（外墙的全面清洗、养护由采购人另行安排）。公共环境包括公共场所、房屋共用部分，建筑占地面积、室内外范围内的公共责任区域。
8、档案资料管理。管理物业档案资料、物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。
9、特约维修养护服务。甲方可委托乙方对其物业提供特约维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定收费标准。
10、预算经费。乙方对以下项目的经费做出年度专项预算：物业人员的工装及培训费用；办公电脑、打印机及办公易耗品；工程维修、检测与绿化维护、保洁等专用工具；对讲机、探照灯、雨伞等安保设备；保洁易耗品、消毒液等；化粪池及排污井清理。以上预算包含在投标总价之内。
11、其他事项：
（1）区域内公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括集体群访事件以及其它突发事件的应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作）；
（2）物业装饰装修的监督管理；
（3）配合甲方制定水、电、燃气等的节能管理措施并抓好落实，协助做好水、电、燃气等能源资源消耗的统计；
（4）协助甲方文明机关创建及国有资产管理工作，协助或组织机关健康的文化娱乐活动。
（5）对所有违反物业管理有关规定及破坏物业设施的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时报告甲方。
第三条 委托管理期限
1、招标服务期限为叁年，自2018年12月1日零时至2021年11月30日24时止。
2、本合同期限为一年，自2018年12月1日零时至2019年11月30日24时止，合同期限届满，如果乙方服务年度考核满意度未达到95%，则甲方重新组织招标，不再与乙方续签第二年度和第三年度的物业服务合同，考核标准为《宁乡市行政中心物业管理办法及考核细则》（详见附件）。
第四条 甲方的权利和义务
1、审定乙方拟定的物业管理制度及方案。
2、审定设备维护、更新设备设施的费用预算。
3、审定乙方提出的物业管理所有计划、财务预算，按财务预算审定乙方用工人员状况、工资支出、保险支出及其他支出。
4、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度执行情况，针对乙方未达标的服务情况提出整改意见。
5、制定乙方工作考核办法及有关规章制度，作为本合同的有效附件。
6、审定乙方拟招聘的安全执勤人员、环境保洁人员及关键岗位工作人员的入职资格，因乙方员工利用工作之便发生泄密及失窃事件，须追究乙方相关责任。
7、审批、协调、处理办公区内其它单位因工作需要与乙方构成的临时劳务关系事宜。
8、监督乙方认真执行劳动法和有关法律法规，落实社会保险制度。
9、在合同期内甲方给乙方免费提供办公用房1间。工作人员值班休息用房1间，该房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方，如员工生活需另租房，费用由乙方自行承担。
10、向乙方提供物业管理所需的图纸及档案资料。
11、按约定向乙方支付物业管理费用。
12、承担经甲方审核确定的设备更新改造及新增其他项目时所需的费用。
第五条 乙方的权利和义务
1、根据有关法律法规和本合同及投标文件的约定，制订物业管理制度（包括公共管理制度，内部岗位职责、操作规程及相关规章制度等）。
2、甲方委托乙方管理的所有项目，乙方不得向其他单位和个人进行转包。
3、建立健全办公区资料档案，包括大楼内所有物业管理，从主体到配套、从建筑到环境、从物品到人员管理等各方面的资料档案。
4、建立健全员工录用、培训、管理、考核、奖惩、辞退机制，合理配置岗位，不准出现缺岗现象，全面提高物业公司人员整体素质。
5、承担乙方自行组织的宣传教育和文化活动所产生的费用；协助甲方组织的活动的实施。
6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的日常维护计划和一般性维修方案，经双方议定后由乙方组织实施。其中,土建维修由甲方负责，水、电、照明等设备设施的维护与维修由乙方负责。临时性工作和抢修任务由甲方负责调度，乙方协助组织实施。
7、向物业使用人宣传物业管理的有关规定，当相关单位装修物业时，告知有关限制条件，并负责指导监督。
8、负责编制物业管理年度计划，资金使用计划及年度费用报告。
9、对本项目的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准后方可实施。
10、执行办公区域内管理制度及消防制度、社会治安综合治理的管理，有权对违反制度的行为给予纠正或制止，发现问题及时处理并向甲方报告。
11、对甲方委托的设备、设施负有保护及监管责任，确保其安全及正常运行，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部责任。（自然灾害和人力不可抗拒的因素不在此列）。
12、负责所有办公楼内人身及财产的安全防范工作，保障办公楼的办公秩序，属管理责任范围内造成的盗窃事件、火灾事故、刑事治安案件等，由乙方承担过错责任并赔偿损失。
13、教育物业员工遵守国家法律法规，不涉毒、涉黑、涉黄、涉赌，不参与非法集资，遵守政府机关制度和纪律；教育员工注意上下班、工作过程中的人身安全，监管员工的工作状态和身体状态。承担员工违法违纪行为所产生的责任；承担工作过程中所发生的员工伤亡事故责任。
14、报经甲方批准同意后，乙方可外派工作人员与办公区内单位构成临时劳务关系，其具体事宜经协商一致后，由乙方组织实施。乙方无偿负责区域范围内甲方临时安排的清扫、物品搬运等工作。
15、服从甲方监督、管理，协助甲方做好空调、电梯、消防、强弱电等设备的维保维修工作，并切实负责日常管理和使用工作；协助甲方做好文明机关创建工作。
16、制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。
17、所有工作必须有台帐记录。
18、乙方所聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与甲方共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报甲方备案。
19、乙方承担所聘工作人员的安全及其他一切意外风险和劳动纠纷。
20、乙方必须按照劳动法的要求及规定给所有工作人员购买保险，包括生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险五险，承担提供管理服务过程中的一切意外风险与劳务纠纷。如乙方未按规定给工作人员购买保险，甲方将从支付给乙方的物业服务费中据实扣除应购保险部分资金。
21、本合同终止时，⑴乙方必须向甲方移交其使用的办公用房及住宿用房，并保证不毁损；⑵必须移交大楼房屋、设备设施及园林绿化等全部档案资料及属于甲方的办公用品和工具器材；⑶履行好物业员工“双向选择”就业原则，妥善安置员工就业，按时兑现员工劳动合同期内的五险支付及年终奖金、工资、福利；⑷乙方必须服从甲方所在当地人民政府的人力资源与劳动服务相关管理。
第六条 物业管理服务质量
本协议的服务质量以甲方招标文件NXCG-GK-201810220238号第八章第四项“物业管理范围及要求”的规定和乙方投标文件中实施方案、措施——“物业管理质量目标”之约定作为评定依据（具体详见甲方招标文件中的物业管理细则和乙方投标文件正本中的“服务质量承诺”）。
第七条 物业服务费用及支付方式
1、三年物业服务费总计额：壹佰叁拾伍万陆仟柒佰陆拾捌元整（￥1356768.00）。
2、每年度物业服务费计额：肆拾伍万贰仟贰佰伍拾陆元整（￥452256）。
3、物业管理服务费用按月支付。每月物业管理费为人民币叁万柒仟陆佰捌拾捌元整（￥37688.00元）。甲方应于每月的15日前在收到乙方已在宁乡市纳税的正式税务发票后向乙方支付上一个月经考核确定的物业服务费。
4、 乙方对甲方合同外其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
1、本合同所涉项目的人员工资、保险及相关福利待遇、办公经费、服装经费，保安、工程部常用设备、卫生保洁的易耗品、工具费等已计入招标成本，由乙方自行承担。
2、 甲方对物业管理工作进行日督查、周点评、月考核，对差错事故及达不到要求的情况将根据合同及考核细则进行处理。
①每个月进行一次物业管理满意度调查，满意度在95%以上的全额支付物管费。低于95%的，以95%为基数，每差一个百分点扣除本月应付物管费的一个百分点（具体考核办法见附则）；
②物业管理人员本身对甲方财产造成的直接损失，由物业管理公司全额赔偿。
3、甲方房屋自用部位、自用设施及设备的大、中项目维修、改造，在甲方向乙方提出委托要求时，乙方应接受委托并合理优惠收费。
4、 房屋、建筑物公用部位及公共场地的维修、养护工程费用及公用设备设施、器械、公益设备设施的维修、更换、改造等所用元器件、配件、材料费用，由甲方负责承担。绿化的所有灭杀药费、肥料费及所有除“四害”的消杀费用由甲方负责，凡甲方负责添置的专用设备、工具由乙方负责管理、使用、维护维修，随时保持正常使用状态，合同期满后由乙方在保证能正常使用的情况下如数移交甲方。基本劳动工具、劳保用品均由乙方负责。
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到验收标准，如存在质量问题，按以下方式处理。
（1）保修期内：负责联系并督促承建方按规定时间返修并通过验收。
（2）保修期外：甲方负责新增、改造或大、中维修项目的审批、督查、验收和费用支出。由乙方负责日常零星维修，维修所需材料（水、电、照明及消防耗材单件单次400元内的除外）由乙方据实向甲方申报，由甲方负责提供。
6、水、电、照明耗材单件单次400元（含400元）以下由乙方负责（费用由甲方和乙方共同确认后，由乙方承担），400元以上由甲方负责承担，乙方负责实际操作实施；房屋、建筑物、公共场地及设备设施的大修、中修、更新、改造工程等所需费用及方案报甲方同意后由甲方负责并承担费用。
7、乙方根据办公楼设备设施安全运行状况提出的设备设施维修计划（经确认是合理的）如因甲方拖延批复批准时间，而无法及时实施，造成的设备设施损坏，影响办公楼正常运行的责任由甲方负责。
8、 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府职能主管部门的鉴定为准。
第九条 违约责任
1、甲方违反合同的约定，使乙方未能完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任。
2、 乙方违反合同的约定和《物业管理细则及实施办法》，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，如没有正当理由的，甲方可以扣除乙方部分物业服务费用。如情节严重，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方须负责赔偿。
3、甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方应按年度合同金额向对方支付5%的违约金，如造成对方经济损失大于违约金的，违约方还应承担赔偿责任。
第十条 其他约定
1、 甲乙双方可对本合同约定的未定事宜以签订书面协议的方式进行补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
3、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解。协商或调解不成的，由宁乡市人民法院管辖处理。
4、 本合同附件均为合同有效组成部分，与本合同具有同等效力，如其内容与合同有冲突处，以本合同为准。
5、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，壹式柒份，甲乙双方各执贰份，宁乡市政府采购监督管理办公室、宁乡市法制办、招标代理机构各执壹份，具有同等法律效力。
甲 方：（签章）宁乡市机关事务管理局 乙 方：（签章）湖南建工七星物业管理有限公司
法定代表人：（签字）谢建华 法定代表人：胡红波
委托代理人：（签字） 委托代理人：（签字）
2018年12月10日 2018年12月10日
附件一：2018年11月《宁乡市行政中心三办物业管理招标文件》
附件二：2018年9月《宁乡市行政中心三办物业管理投标书》
附件三：《宁乡市行政中心物业管理办法及考核细则》
